Conocedores que un contrato de alquiler es un contrato de mucha importancia para los propietarios – a quienes se les denomina como arrendadores-, básicamente del acuerdo que se plasma es un documento escrito para establecer de forma muy clara y sin enredos, las condiciones por las cuales se entrega y se recibe la posesión de una propiedad, este acuerdo de incluir como mínimo, la descripción del bien, el uso determinado para vivienda o comercio, el tiempo explícito de duración, el monto y oportunidad del pago de una mensualidad.
Esta publicación trata de informar de los diferentes modos que puede darse conforme a ley al denominado contrato de alquiler, para adecuarlo a las necesidades e intereses del propietario arrendador y del inquilino – arrendatario. Un hecho muy importante es, que se realice una lista de recomendaciones del futuro inquilino – Arrendatario-, que de alguna manera trate de asegurar, el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.
A tener en cuenta, considero que es el arrendador es la parte más débil en el marco de un contrato de arrendamiento – Alquiler. Así, el arrendador (propietario) es quien ofrece la posesión de un bien de su propiedad, entrega la posesión al denominado arrendatario – inquilino y finalmente es el arrendador quien se ve perjudicado gravemente al no poder cobrar la renta pactada o, en su defecto, al no verse restituida la posesión del bien de su propiedad; y como última ratio le queda el camino de un tedioso proceso judicial de desalojo para ver amparado su derecho. Por su parte, el arrendatario – inquilino, aprovechando de las falencias normativas a su favor y sin derecho alguno, aprovecha de la posesión del bien mientras se decide judicialmente.
Ahora bien, según estadísticas del sector inmobiliario, usualmente, el 25% de los inquilinos son morosos y esta situación se agrava durante el tiempo de pandemia, dos de cada tres inquilinos tuvieron problemas en el 2021 para cumplir a tiempo con los pagos de sus alquileres y servicios básicos como luz, agua y mantenimiento y aunque muchos lograron ponerse al día, hubo otros que no pudieron y debieron buscar opciones para renegociar sus contratos de alquiler. Buscando una solución, muchos propietarios están agregando una cláusula al contrato de alquiler para evitar impagos y asegurar montos más estables.
De tal manera que, al verse afectado el derecho a la igualdad, la balanza se inclina por mucho al lado del arrendatario – inquilino, pues el agravio no es solo en el sentido de llevar un proceso judicial, ni los gastos que genera este, sino, además, durante todo ese tiempo de duración del indicado proceso judicial, el arrendador se ve impedido de celebrar un nuevo arrendamiento que le procure un ingreso económico tan necesario como legítimo.
Para recuperar la posesión del bien, y de no llegar a un acuerdo, generalmente debemos recurrir como ultima Ratio, al denominado Poder Judicial, vía proceso de desalojo, que se traduce en un pedido con efectos jurídicos, de “restitución de la posesión del inmueble”. Por consiguiente, los señores propietarios deben optar por buscar un contrato de alquiler que les asegure un rápido proceso de desalojo, recuperando la posesión, en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte de los señores inquilinos.
Con estas afirmaciones nos referimos al arrendamiento y sus dos causas que nos llevan al proceso de desalojo, la primera es el vencimiento de contrato y la segunda es falta de pago de la renta mensual, sin perjuicio del denominado precario, (aquel que no tiene título) y dependiendo de la clase de contrato de alquiler que se haya celebrado – dependerá el tiempo que dure el proceso de desalojo. Así tenemos varios tipos de procesos judiciales y extrajudiciales en busca de recuperar la posesión del bien alquilado.
El proceso sumarísimo de desalojo, instaurado desde 1993. Este proceso, era en sus inicios el único para toda causa de desalojo (precario, vencimiento de contrato o falta de pago del arrendamiento), a la fecha solo se aplica para el denominado precario.
El IV Pleno Casatorio Civil ha entregado a la comunidad jurídica acuerdos necesarios. Este IV Pleno no se crea un nuevo proceso de desalojo, pero simboliza un transcendental avance en materia de desalojo, porque, la figura del denominado precario consigue alcanzar un desarrollo más profundo, unificando criterios y concediendo predictibilidad a los justiciables. Los seis precedentes vinculantes del indicado IV Pleno nos hace comprender, la figura del precario desde una perspectiva más cierta, más real.
En el año del 2014 entra en vigencia la Ley Nº 30201, por la cual se modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil (CPC). Y confiere al ordenamiento jurídico un segundo proceso de desalojo destinado a reducir considerablemente los plazos del tan trillado proceso sumarísimo de desalojo del CPC. Esta ley introduce la popular cláusula de allanamiento futuro, además de otras formalidades (contrato escrito, legalización de firmas) en los contratos de arrendamiento. Así, el arrendatario quedaba allanado, previamente, a alguna causa futura devenida de la falta de pago de merced conductiva o vencimiento del contrato de arrendamiento, pudiendo, en atención a ello, optar por una vía más célere.
Posteriormente, aparece el proceso único de desalojo, regulado por el Decreto Legislativo Nº 1177. Este proceso, a diferencia de sus predecesores, se muestra de manera más formal —más parametrada, pues ofrece los singulares contrato/formularios de arrendamiento que terminan convirtiéndose en un título ejecutivo, por lo que, de presentarse eventualmente alguna controversia, corresponde un proceso de ejecución con todas las ventajas que aquello conlleva.
Lamentablemente, debido a las formalidades que supone, esta vía es muy poco utilizada por el justiciable, a pesar de ser un proceso, aparentemente, mucho más seguro para la parte perjudicada.
Luego por Ley Nº 30933, aparece la intervención notarial en el proceso de desalojo. Sin embargo, debemos aclarar que la función del señor notario no está destinada a reemplazar la actividad jurisdiccional de un Juez: el papel de dirimir pretensiones litigiosas lo sigue teniendo el Juez, mientras que el notario solo actúa como certificador de la causal que afecta el contrato de alquiler (vencimiento del plazo del contrato o falta de pago de arrendamiento), luego se debe derivar al juzgado de paz letrado para su pronta ejecución (lanzamiento en caso se verifiquen las causales, o apelación si procede).
A manera de conclusión, podemos afirmar que el proceso de desalojo, en la actualidad depende directamente de la clase o forma del contrato de alquiler, existe mucha diferencia entre un contrato bajo las disposiciones del código civil, que bajo las disposiciones de la ley Nº 30933.
Sin agotar el tema quedamos de sus comentarios para las aclaraciones que haya lugar.
Autor
Julio Cesar Manrique Guzmán
Abogado especialista en Derecho Civil y Procesal Civil