EL CONTRATO DE ARRENDAMENTO Y SU RELACIÓN A LAS NUEVAS TENDENCIAS DEL PROCESO DE DESALOJO

Sep 4, 2019

RESUMEN: El presente artículo, tiene el objetivo de orientar al lector acerca las innovaciones que presenta nuestro ordenamiento jurídico para poder desalojar a aquel que ocupa un bien inmueble de nuestra propiedad de manera precaria, ello en virtud de que se hubiera celebrado previamente un contrato de arrendamiento.

PALABRAS CLAVE: Contrato de Arrendamiento, Arrendador, Arrendatario, Ocupante Precario, Desalojo, Desalojo Express, Desalojo Notarial.

  1. INTRODUCCIÓN

Es común ver que día a día se celebran muchos contratos, es decir tienen lugar acuerdos de voluntades que crean, regulan, modifican y extinguen relaciones jurídicas de carácter patrimonial entre dos o más partes contratantes. Así pues, dentro de los muchos tipos de contratos que regula nuestra legislación encontramos el Contrato de Arrendamiento definido por el Código Civil como: “el contrato por el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”

El contrato de la referencia, hoy es uno de los que más se celebra y la causa principal del porqué, radica para los arrendadores en que son propietarios de bienes y los bienes son recursos, por lo tanto una forma de que los bienes sean rentables y servibles es asignarles los fines más valiosos. Entonces, tener un bien inmueble desocupado porque no se le da un uso, hoy podría significar una pérdida considerable de dinero y también una pérdida de la oportunidad de generar ingresos, dándole un uso adecuado a los bienes objeto de propiedad.

Asimismo, el contrato de arrendamiento hoy es uno de los que más se celebra y la causa principal del porqué, radica para los arrendatarios en que requieren un servicio para poder ocupar u ostentar la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo; todo ello en virtud de una necesidad de tener (en palabras simples) un lugar en donde poder vivir que pueda satisfacer sus expectativas.

2. APROXIMACIÓN AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU RELACIÓN CON EL PROCESO DE DESALOJO

Así pues, conforme a la introducción se empieza a limitar el contexto en el cual se puede celebrar un Contrato de Arrendamiento: un arrendador entrega la posesión temporal de un bien inmueble o “alquila” el mismo a un arrendatario, a cambio de que el segundo personaje le confiera el pago por concepto de “alquiler” al arrendador. Hasta éste punto se puede reflejar que entre arrendador y arrendatario puede haber una relación provechosa en la que cada una de las partes pueda cumplir de manera cabal sus obligaciones, teniendo lugar, no solo un excelente negocio jurídico sino también una relación jurídica sin ningún tipo de altercados o inconvenientes.

Sin embargo, el mundo de las relaciones jurídicas que deviene de hechos relevantes para el ordenamiento jurídico no siempre implica relaciones fructuosas entre las partes contratantes que decidieron celebrar un contrato de arrendamiento. Por el contrario, muchas veces la mala fe y el comportamiento inadecuado de alguna de las partes contratantes pueden tener un especial y protagónico matiz oscuro en éste tipo de contratos.

La mayoría de los casos por los cuales un contrato de arrendamiento deviene en infructuoso, se desprenden del hecho de que: se ha vencido el contrato o no se ha pagado la renta convenida, y en ambos casos el arrendatario se niega a desocupar el bien inmueble. Por lo tanto, la parte afectada para que se inicie un proceso de desalojo, siempre será el arrendador.

El arrendador debe tener las herramientas jurídicas suficientes para saber que no ha de perder la propiedad y la posesión de su bien inmueble: por el contrario podrá recuperarla de la manera más idónea y en el menor tiempo posible; ¿Cómo?, a través de un proceso de desalojo.

La situación actual que se vive día a día respecto al contrato de arrendamiento y su relación con el desalojo se podría entender más si ejemplificamos un caso en el cual un contrato de esta naturaleza, no necesariamente puede tener el final productivo previsto por la parte arrendadora:

Josefina es propietaria de un bien inmueble ubicado en la Calle los Girasoles F-07 del Distrito de José Luis Bustamante y Rivero, ella va viajar a Francia por el periodo de un año por lo que su amigo Francisco le ofrece alquilar su bien inmueble por ese año y devolvérselo al volver.

Josefina celebra con Francisco el contrato de arrendamiento y se va a Francia a hacer su maestría en Derechos Humanos, mientras tanto Francisco ocupa el departamento de Josefina sin inconveniente. Sin embargo; después del año por concepto de plazo de duración del contrato de arrendamiento Josefina se da con la sorpresa de que Francisco se niega a desocupar el departamento e incluso la amenaza.

¿Qué puede hacer Josefina? La respuesta invoca a la lógica jurídica da manera casi inmediata, puede interponer una demanda de desalojo en contra del ocupante precario que es Francisco. Sí, en el contexto real esta sería la solución más idónea para poder recuperar la propiedad de Josefina; sin embargo, va demorar un tiempo considerable en desalojar a Francisco pues, el proceso de desalojo a pesar de ser de naturaleza “sumarísima” puede llegar a tener una duración de hasta tres años, como se ve en la realidad jurídica de nuestro país.

3. UNA SALIDA ALTERNATIVA A CONSIDERAR, EL DESALOJO NOTARIAL TAMBIÉN LLAMADO “DESALOJO EXPRESS”

De lo señalado líneas arriba, se puede llegar a establecer que el contrato de arrendamiento en cualquier eventualidad puede estar ligado a un proceso de desalojo conforme a las siguientes causales:

  1. Vencimiento del plazo del Contrato de Arrendamiento
  2. Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.

La novedad respecto a éste proceso, se da en virtud de la Ley N° 30933 denominada “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”, dicho cuerpo legislativo fue publicado por el Diario El Peruano el 24 de abril del 2019 y le permite al arrendador seguir su proceso de desalojo en sede notarial y con ejecución judicial; de éste modo el proceso de desalojo será más célere y se podrá legitimar la propiedad del demandante con mayor facilidad.

Los requisitos de procedibilidad para interponer demanda de desalojo notarial son:

  1. El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación.
  2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177; o en escritura pública. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines.
  3. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.

Como se desprende de los requisitos de procedibilidad, es necesario que el arrendador prevea al momento de suscribir el contrato que se pueden dar potenciales contingencias con el arrendatario; por lo tanto es menester se estipulen las siguientes cláusulas, para que sea procedente el desalojo notarial:

  1. Cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta
  2. Cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la ley 30933 para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo. La cláusula de sometimiento expreso a la ley 30933 contiene de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en la ley 30933, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.
  3. Cláusula de consignación del número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento. En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador pone en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.

4. VENTAJAS QUE OFRECE EL DESALOJO NOTARIAL

  1. Da mayor predictibilidad y seguridad jurídica a los contratos de arrendamiento.
  2. Reduce el proceso de desalojo considerablemente, considerando que el proceso de desalojo judicial puede llegar a demorar 3 años y este proceso duraría hasta dos meses como máximo.
  3. Se recupera el bien inmueble de forma célere e inmediata, por resolución o vencimiento del contrato y falta de pago de la renta convenida.
  4. El arrendador cuenta con una herramienta más óptima para asegurar su derecho de propiedad, dándole a su bien los fines que más le convienen.
  5. Al tratarse de una vía que es alternativa a la vía judicial, cuenta con menor riesgo de dilaciones en la propia ejecución del desalojo.
  6. Respecto al impacto en el mercado inmobiliario y la industria de la construcción, se puede predecir la formalización de la vivienda arrendable y el aumento de la inversión en los dos mencionados rubros.

5. CONCLUSIONES

  1. El hecho de arrendar un bien inmueble objeto de nuestra propiedad, es una excelente forma de aprovechar éste recurso, asignándole un fin valioso y de provecho económico para nuestra persona.
  2. Sin embargo, no es suficiente el hecho de arrendar el bien inmueble, por lo que tenemos que ponernos a pensar en qué cláusulas del contrato estipularemos, pensando en las posibles contingencias que se pueden generar del incumplimiento del contrato.
  3. Es así que desde el momento en que se ha publicado la ley de desalojo notarial es pertinente considerar, este proceso alterno al judicial. Por lo que en el contrato de arrendamiento, se pueden establecer las cláusulas pertinentes, por las cuales las partes que celebran el contrato se sometan a un potencial desalojo notarial.
  4. Para poder llevar a cabo un proceso de desalojo notarial, es importante considerar los requisitos de procedibilidad del desalojo notarial (señalados en el artículo cuarto de la Ley 30933) Así como el contenido del contrato de arrendamiento respecto a las cláusulas para el desalojo notarial (señalado en el artículo quinto de la Ley 30933)
  5. El desalojo notarial no solo trae consigo seguridad jurídica, sino también seguridad al mercado de las inmobiliarias y la construcción; dando predictibilidad a las inversiones en “alquileres”
  6. A diferencia del desalojo judicial, el desalojo notarial trae ventajas respecto a la duración del proceso; pues, el propietario puede recuperar la propiedad de su bien en un periodo de dos meses como máximo, en comparación a los hasta cuatro años en que puede llevarse a cabo el proceso judicial.

BIBLIOGRAFÍA

Por:

Ariana Geosephin Salas Murillo

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