El alquilar inmuebles, en nuestro país, resulta ser una de las actividades inmobiliarias de mayor riesgo para el propietario.
De tal manera que buscando disminuir el riego inmobiliario, el 28 de mayo del 2014 se promulgó la Ley Nº 30201 que trata de alguna manera reducir el riesgo de alquilar un inmueble, exigiendo como requisitos, la formalidad que debe contener el contrato de arrendamiento con una cláusula de allanamiento, que debe contar con firmas legalizadas ante notario público de los contratantes y sólo se puede solicitar la restitución inmediata cuando haya concluido el contrato de arrendamiento o, cuando haya resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta por necesariamente 02 meses y 15 días de acuerdo a lo señalado en el Art. 1698 del Código Civil.
Posteriormente fines de abril del presente año, se promulgó la ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (LEY Nº 30933), la cual busca acelerar los plazos para que los propietarios puedan desalojar a los inquilinos morosos y se ha proyectado publicar en unos 30 días hábiles el proyecto de reglamento de citada ley Nº 30933, y luego, tras su oficialización, ya se podrán solicitar desalojos en el marco de esta nueva normativa.
Sin embargo, este nuevo tipo de (Ley 30933) ‘desalojo notarial express’ exige una serie de requisitos adicionales, tales como (i) que sólo será posible para predios inscritos en los Registros Públicos y (ii) además previo cumplimiento por parte del propietario de pagar los tributos o los correspondientes impuestos por ante la SUNAT, asimismo (iii), que el contrato de arrendamiento sea elevado a Escritura Pública (iv) y se inscriba en la partida registral del inmueble y por último es imprescindible que, (v) dentro de las cláusulas del arrendamiento, se incluya el allanamiento anticipado de autorización al desalojo notarial y una renuncia expresa a no extender tácitamente el plazo de arrendamiento.
Cabe mencionar como causales de este tipo de desalojo, que sólo podrá aplicar contra inquilinos que no hayan cumplido con el pago de dos meses de renta o contra el inquilino que haya vencido su contrato de arrendamiento y no hayan entregado la posesión del inmueble.
El procedimiento, en caso de cumplir con los requisitos previamente descritos, el propietario deberá enviar una carta notarial al inquilino para el desalojo y, si no cumple, se recurrirá al notario, a quien se le debe presentar la documentación correspondiente, como es el contrato de arrendamiento, el título de propiedad, copia de los documentos de identidad, entre otros para que el notario proceda a enviar una comunicación al arrendatario otorgándole un plazo de 03 a 05 días para que pueda acreditar que no se encuentra incurso en ninguna de las causales, es decir, que se encuentre al día en los pagos de los alquileres o que el contrato de alquiler no haya vencido.
De no acreditar el inquilino que no está dentro de las indicadas causales, el señor notario debe proceder redactar los documentos de constatación del incumplimiento y enviar dicha documentación a un juez de paz letrado, quien previa verificación debe proceder a señalar fecha para llevar a cabo la diligencia de lanzamiento de manera automática.
Cabe reiterar, que el Ministerio de Vivienda precisó que el propietario podrá aplicar la ley siempre y cuando se encuentre al día en el pago de sus tributos por este alquiler. El pago de impuestos por rentas de primera categoría (alquileres) es uno de los que registra mayor evasión, por lo que exigirlo para aplicar el desalojo con intervención notarial buscará también lograr una mayor recaudación tributaria.
Sin tratar de agotar el tema, más aún cuando se proyecta varios inconvenientes legales en su aplicación, quedo de sus comentarios.
Mg. Julio Manrique Guzmán