Repetidamente, nuestro ordenamiento jurídico ha establecido la forma de aplicar las figuras jurídicas de Títulos Supletorios y de Prescripción Adquisitiva de Dominio, para los efectos de la regularización en la titulación de un predio, siempre considerando si está o no inscrito en la SUNARP.
Podría advertirse algunas dudas, que se pusieron de manifiesto en diversas sentencias emitidas por la Corte Suprema, y en resoluciones del Tribunal Registral, que por un lado niegan que un propietario, que no tiene posibilidades legales para alcanzar la inscripción de su derecho en el registro público, pueda demandar la Prescripción Adquisitiva de Dominio; o por otro lado, consideran que cuando se trata de bienes inmuebles no inscritos, el único mecanismo legal para lograr la inscripción registral es el Proceso de Titulo Supletorio.
Si la usucapión es una forma de adquirir la propiedad, entonces, por simple deducción, podríamos establecer que aquel que ya es propietario no tendría que buscar un mecanismo de adquisición del derecho, sino tan sólo su reconocimiento.
El Proceso de Títulos Supletorio, requiere tener el estatus de propietario del bien objeto de solicitud, pero a la vez no contar con el sustento ante el Registro de que se es propietario, pues lógico, por eso se solicita la formación de un título que supla el que debió haber tenido. Pero esto no es lo único requerido para poder acceder a un título, además, se establece la posesión en tiempo o plazo semejante al de la prescripción extraordinaria.
Podemos comprender entonces, que el titulo supletorio no tiene una naturaleza contenciosa, no se busca controvertir el derecho de propiedad de ninguna otra persona ni se busca el reconocimiento de una forma originaria de adquisición de la propiedad, es un proceso de comprobación de una situación jurídica, sin que exista conflicto con otro sujeto que se atribuya el dominio del bien.
Por el contrario, el Proceso de Prescripción Adquisitiva de Dominio, sí es una forma de adquirir la propiedad en tanto quien la pretende es un poseedor, que posee por un tiempo determinado y reúne las características de posesión pacifica, continua y a título de propietario, que se pretende y realizara frente a otro sujeto denominado titular registral.
Hay que tener en consideración qué si bien el Proceso de Titulo Supletorio, sólo puede postularse en los casos en que el bien no se encuentra registrado, porque afirmar lo contrario, conlleva que afirmar la existencia de dos propietarios y se tendría que recurrir a otro proceso distinto; eso no quiere decir, que el Proceso de Prescripción Adquisitiva sólo pueda demandarse cuando el bien está registrado.
Nótese que el Proceso de Prescripción Adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad independientemente de si esta se encuentra o no inscrita, es por eso que podemos hablar, de la prescripción contra tabulas, como una de las formas de usucapir el bien.
El Pleno Jurisdiccional Distrital Civil, realizado en La Libertad, 04 y 05 -11-2011: a la interrogante:
¿… Resulta jurídicamente posible que quien adquirió un bien inmueble mediante título privado (incluso del titular registral), como la compraventa, pretenda también la declaración de la propiedad mediante prescripción adquisitiva…?:
EL PLENO ACORDÓ, por mayoría que
“El propietario que adquirió un bien inmueble mediante título privado traslativo de dominio, como la compra venta, no puede adquirirlo también mediante prescripción adquisitiva, por cuanto, por un lado ya es propietario; y de otro lado no es jurídicamente posible tener dos títulos de dominio”.
Sin agotar el tema, postulamos sus comentarios, que de seguro enriquecerán la presente publicación.
Mag. Julio Manrique Guzmán