Como conclusión aplicable al derecho peruano puede señalarse las siguientes notas distintivas de nuestro sistema de transferencia de derechos en bienes inmuebles:
- Se rige por el principio consensualístico, propio de los sistemas jurídicos francés e italiano.
- La transferencia de propiedad (o de cualquier otro derecho real) opera en virtud de un contrato traslativo, por lo que se trata de un sistema causalista, en donde no es necesario un modo específico de adquisición.
- No existe una independiente “obligación de enajenar”. Por principios, por historia y por sistemática, el artículo 949 se refiere a una “obligación de dar en propiedad”. En este mismo sentido debe entenderse el artículo 1529 del Código, en cuanto el vendedor – en un contrato de compraventa- se “obliga a entregar un bien en propiedad”.
DEL SUPUESTO CONFLICTO.
Se ha establecido, que el sólo consentimiento transmite una propiedad absoluta de bienes inmuebles, tal y conforme lo establece la terminante disposición del artículo 949 del Código Civil.
Siendo ello así, podría pensarse apresuradamente que la inscripción del acto traslativo NO modifica en nada el sistema general de transferencia de los derechos reales.
Sin embargo, existen algunas hipótesis en las cuales el principio consensualístico puede verse afectado y en buena cuenta, es dejado de lado en beneficio de la inscripción.
El caso más conocido de esta confrontación entre “consentimiento” e “inscripción” se produce en el artículo 1135 del Código Civil, conocido entre nosotros como el problema de la “concurrencia de acreedores”, y que en la doctrina se le conoce preferentemente como el nombre de la “doble venta”.
Sobre esta última figura se dice que su verdadero supuesto de hecho es “aquél configurado por dos o más contratos de compraventa, válidos y aún eficaces, cuyos cumplimientos en forma específica son de todo punto incompatibles, y celebrados, sobre la misma cosa o derecho, por el mismo vendedor que, por lo menos en relación con uno de ellos, era el titular de aquella cosa o derecho doblemente o no recibido la entrega, real o ficta”.
En forma más genérica y aplicable a nuestro artículo 1135- se puede decir que se trata del conflicto entre dos (o más) títulos adquisitivos válidos otorgados por la misma persona y sobre el mismo bien inmueble, siendo que dicha pugna de intereses debe ser zanjada claramente por la ley, en tanto, no es posible admitir que un sólo bien pueda ser entregado a distintas personas que arguyen títulos incompatibles sobre él.
De acuerdo al principio consensualistico, el vendedor que celebra el primer contrato de compraventa, en ese mismo instante transfiere la propiedad al comprador (artículo 949). Pues bien, si ese mismo vendedor celebra una segunda venta (de allí el nombre de la figura, aunque su ámbito de aplicación sea más amplio) con un comprador distinto, la solución emanada del principio consensualísitico indicaría que el primer comprador ya es propietario y, en consecuencia, el vendedor quedó despojado de todo poder dispositivo sobre el bien inmueble, deduciéndose que este segundo comprador NO ADQUIRIÓ NADA, en atención a que el vendedor ya no era el propietario. Siguiendo el ejemplo antes citado, si el vendedor celebra un contrato de compraventa con un primer comprador que no inscribe, lo que no parece relevante ya que éste igualmente es propietario a tenor del artículo 949 del Código, y luego con un segundo comprador que sí inscribe su adquisición, resulta que este último será el preferido. ¿No constituye esto una infracción al principio consensual?.
Pues, evidentemente la respuesta es positiva, en tanto, el primer comprador ya era propietario y el vendedor dejó de serlo. En consecuencia, el segundo comprador nada debió adquirir porque el vendedor no era propietario. Sin embargo, resulta que sí adquiere, y se prefiere al primer inscribiente (principio de la inscripción) frente al primer contratante (principio del consentimiento).
Se trata de una clara excepción del artículo 949 del Código Civil en donde triunfa el principio de la inscripción (que excepcionalmente tiene carácter constitutivo), aunque ello no pueda ser explicado satisfactoriamente por la doctrina francesa referida a que existen dos propiedades, una relativa entre las partes y otra absoluta frente a todos los terceros, ya que en ese caso el “propietario relativo” no podría siquiera desalojar a un precario o exhibir su título ante la Administración, conforme se explica en el apartado anterior.
La ilustración dogmática de esta figura será materia de la siguiente publicación muchas gracias.
Mg. Julio Manrique Guzmán