El 05 de setiembre del 2018, el Gobierno reglamentó la ley que regula la hipoteca inversa, la misma que permitirá a personas de cualquier edad, pero idealmente mayores de 65 años, usar su vivienda o viviendas como garantía ante una entidad financiera o una aseguradora, a fin de recibir un pago único o mensual como si fuera una pensión, mientras continúan habitando el inmueble hasta su fallecimiento.
Entre algunas de sus características se encuentra que el monto que se recibirá por la vivienda será determinado en función a su valor, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, asimismo el inmueble en mención lo van a poder utilizar como garantía para conseguir fondos, financiamiento para sus gastos en edad de jubilación, sobre todo para aquellas personas que no tienen o no han acumulado fondos suficientes en su AFP.
Bajo esta premisa cuando el dueño o dueños del inmueble fallecen, sus herederos podrán decidir si quieren mantener la propiedad de la vivienda, pagando el monto que se desembolsó y levantando la hipoteca en la entidad financiera o aseguradora. Si no lo hacen o si no hay herederos, la entidad se queda con el inmueble.
Incluso después de nuestro fallecimiento, si existen herederos, estos tienen prioridad a la hora de aceptar la herencia y estudiar el modo de hacer frente a la deuda, que no necesariamente tiene que ser con la cesión del inmueble. Por ejemplo si este se ha revalorizado significativamente respecto al importe que deben afrontar ante el banco, pueden venderlo o explotarlo para pagar lo adeudado y capitalizar el resto.
Por otro lado, si por ejemplo el titular del inmueble escogió recibir un pago mensual por 15 o 20 años, pero fallece a los cinco años, los herederos pueden recibir el saldo remanente si el inmueble pasa a favor de la entidad financiera.
Si hay dos titulares del inmueble, cónyuges o convivientes, y muere uno de ellos, el que sobrevive tiene derecho a seguir recibiendo los pagos mensuales.
De las Ventajas
La hipoteca inversa está pensada para que las personas en edad de jubilación puedan obtener un rendimiento financiero de una o más de sus viviendas mediante un préstamo bancario en el que se da como aval una parte del patrimonio inmobiliario. Es una oportunidad notable, y tal vez con futuro, en un país donde el ahorro doméstico generalmente está invertido en la vivienda.
Cuando las personas prestatarias mueren, el contrato queda cancelado y sus herederos deberán devolver lo prestado o bien ceder la vivienda al banco. También pueden vender los inmuebles hipotecados para satisfacer la deuda acumulada más el interés, según les convenga.
Asimismo, la hipoteca inversa también crea la figura de uno o más beneficiarios, que serán designados por los propietarios. Los beneficiarios podrían ser no solo familiares, sino también amigos, parejas, etc. Estos beneficiarios podrán recibir abonos del crédito, en caso el propietario fallezca antes de concluir la entrega total del crédito. El beneficiario también podrá seguir viviendo en el inmueble hasta fallecer, pues la empresa recién podrá ejecutar la garantía hipotecaria tras el fallecimiento de todos los propietarios y beneficiarios.
De las Desventajas
Sin embargo, no todo puede ser color de rosa; la hipoteca inversa no es un producto sencillo, ya que tiene numerosos matices en función de la edad y la salud del prestatario, así como del valor de su inmueble. En otros países se suelen incluir en él seguros para cubrir los casos de impago, o de pérdida de valor del inmueble, que pueden resultar abusivos o difíciles de entender para personas mayores.
También hay que dejar en claro que se deja una carga para los herederos, ya que siempre hay que pensar que si se deja herencia, esta conllevará la deuda adquirida, por lo que es importante que haya total conocimiento de este hecho por todas las partes, a fin de evitar problemas con los herederos.
Y para nuestra realidad uno de los problemas que podría afrontar el desarrollo de la hipoteca inversa es el alto nivel de viviendas construidas informalmente o autoconstruidas, pues se requiere que estas tengan un seguro, estén saneadas y cuenten con título de propiedad para aplicar a este sistema, y ya que la mayoría de viviendas no cuenta con estos requisitos el acceso a la hipoteca inversa podría verse limitado a muy pocas personas.
Además, la hipoteca inversa, si bien no fija límites de edad, no sería atractiva para personas muy jóvenes, pues como su expectativa de vida es muy alta, la institución financiera o aseguradora les daría un monto bastante bajo por su vivienda.
Por otro lado, es completamente válido que una persona acceda al contrato de hipoteca inversa dando en garantía una vivienda que ya haya sido previamente dispuesta como parte de su sucesión testamentaria.
En ese caso y en tanto no existan beneficiarios, a la muerte del titular sus herederos podrán optar por: Cancelar la deuda, y cada heredero tendrá que asumir el pago en proporción a su cuota hereditaria. O Adjudicar la vivienda a la entidad autorizada o dejar que la entidad autorizada ejecute la hipoteca. En este último caso recibirán el saldo de la venta luego de cubrir el crédito.
A manera de conclusión, la hipoteca inversa es una figura legal nueva para el Perú, cuya reglamentación ha permitido aclarar ciertos vacios que dejaba la norma en sí, sin embargo, como toda normativa nueva, esta deberá adaptarse a nuestra realidad y a las necesidades del sector de la población que le será útil, es cierto que no es atractiva para todas las personas, pero tampoco debería serlo, lo importante es que pueda velar por mejores condiciones de crédito para una parte vulnerable de la población y una competencia sana entre bancos y aseguradoras.
Abogada. Pamela Pacheco Zuel