Introducción
El desarrollo del presente trabajo está orientado a determinar si el contrato de leasing puede considerarse como un derecho real de garantía en la legislación peruana, también será materia del presente trabajo analizar en qué sistema se encuentra nuestro país, para ello es necesario analizar la naturaleza jurídica del contrato. Lo cual será materia de análisis y desarrollo del presente trabajo.
Cuerpo
El contrato de Arrendamiento financiero se puede definir en forma más representativa, como aquél por virtud del cual una sociedad especializada adquiere, a petición de su cliente, determinados bienes que le entrega a título de alquiler, mediante el pago de una remuneración y con la opción para el arrendatario, al vencimiento del plazo, de adquirir los bienes en su poder[1], sin embargo en el presente trabajo quiero especializarme en una de sus modalidades el cual es leasing financiero al cual definiremos como un contrato por el cual una de las partes, empresa de leasing, se obliga a adquirir de un tercero determinados bienes que de leasing, se obliga a adquirir de un tercero determinados bienes que la otra parte ha elegido previamente, contra el pago de un precio mutuamente convenido, para su uso y disfrute durante cierto tiempo, que generalmente coincide con la vida económica y fiscal del bien, y durante el cual el contrato es irrevocable, siendo todos los gastos y riesgos por cuenta del usuario, quien, al finalizar dicho periodo, podrá optar por la devolución del bien, concretar un nuevo contrato o adquirir los bienes por un valor residual prestablecido[2].
Sin embargo, es necesario indicar que es un derecho real, es un derecho subjetivo que confiere a su titular un señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada y que prescinde de todo otro sujeto “erga omnes” que está obligando a respetar el derecho del titular. Por ende, la estructura de esta atípica relación contractual (leasing inmobiliario) genera como mínimo una tenencia legítima, del concepto de la relación abstracta de tenencia. Así, estimó que se contempla tan el caso de quien ocupe la cosa y no tenga derecho, o lo tenga, y en este último supuesto, al no hacer distinción alguna, abarca tanto los derechos personales (los del locatario, comodatario, depositario, etc.) como los derechos reales (acreedor prendario, acreedor anticresista y cualquier otro titular de derecho real sobre cosa ajena). Es aquí donde podemos apreciar cierta relación entre la figura de leasing inmobiliario y los derechos reales.
Si embargo en el Perú estamos según nuestro Código Civil ante el sistema “numerus clausus” para designar a los Derechos Reales, reconociendo esta cualidad sólo a 11 derechos: posesión, propiedad, usufructo, uso y habitación, superficie, servidumbres y los 4 derechos reales de garantía: hipoteca, prenda, anticresis y retención.
No poder crear nuevos derechos reales en el sistema numerus clausus significa que a través de actos jurídicos sólo se podrán crear derechos reales que están señalados en el código Civil como la propiedad, posesión, copropiedad, usufructo, servidumbre, habitación, uso, superficie, hipoteca, prenda, anticresis y derecho de retención. Sin embargo, si en el Perú no tuviésemos un sistema “numerus clausus”, sino más bien lo opuesto es decir un sistema “numerus apertus”, se podría considerar al leasing financiero como una garantía real atípica, pero ni la opción de compra ni la posible inscripción en el Registro de la Propiedad de la misma, o, en algunos casos, del arrendamiento, pueden desvirtuar el hecho de que no estamos ante un derecho absoluto sobre una cosa.
Conclusiones
- La primera conclusión a la que hemos podido concluir es que el leasing no es un contrato de garantía real, puesto que en nuestro ordenamiento jurídico los derechos reales están tipificados expresamente por la ley, en este caso por el código civil que delimita los derechos reales de forma taxativa.
- Si bien se puede apreciar que existen en el leasing características de un derecho real, por ejemplo que mediante el contrato de leasing se está en posesión de un bien del cual si previamente se pactó se puede subarrendar a otra persona y obtener beneficios de esta, sin embargo este hecho no configura que estemos en la órbita de un derecho real, puesto que no se puede disponer de este ya que no se tiene la propiedad del bien, solo tenemos la posesión en base a un arrendamiento que se celebra con la otra parte, y mediante el contrato se puede ejercer la opción de compra al finalizar el arrendamiento, por el cual se adquiere la calidad de propietario, sin embargo también se puede rehusar a adquirir el bien inmueble.
[1] RODRIGUEZ AZUERO, Sergio. CONTRATOS BANCARIOS Y SU SIGNIFICACIÓN EN AMÉRICA LATINA, Colombia, 2009, Legis editores S.A
[2] LEYVA SAAVEDRA, Jose. EL CONTRATO DE LEASING, Peru, 1995, Grijley pp. 170
Luis Renato Sánchez Espinoza