Siendo parte de mi formación como estudiante de derecho, hace unos días me detuve a mirar videos en el canal de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, encontrando diversidad de conferencias sobre temas interesantes. Es así, que una conferencia en particular me llamó la atención, se denominaba: “La Falsificación: Nuevo modo de adquirir la propiedad.”
En principio, mi cabeza se llenó de interrogantes por lo que decidí hacer memoria sobre mis clases de Derecho Reales. Según lo enmarca nuestro Código Civil vigente “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley” siendo las formas de adquirir la propiedad: La Apropiación, Especificación y Mezcla, Accesión, Transmisión de la Propiedad y la Prescripción Adquisitiva. Sin embargo, es lógico pensar que la falsificación no se encuentra dentro de aquellas formas reguladas por nuestro ordenamiento jurídico.
Entonces ¿bajo qué supuesto se puede adquirir la propiedad mediante la falsificación? Es aquí donde uno de los principios registrales se vuelve irracional, hablamos de «la buena fe registral». En este sentido, el Artículo 2014° del Código Civil refiere que “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”
Para identificar la forma de cómo un principio registral puede amparar un hecho ilegal, Gunther Gonzales Barrón explica diversos ejemplos donde la aplicación de este principio resulta no razonable, ni proporcional, por ejemplo:
“El propietario A sufre una falsificación, pura y dura, por lo que supuestamente vende su inmueble a B, que seguidamente lo transfiere a C (…) La falla del sistema se produce porque el registro no puede atajar los títulos falsos, que logran su inscripción.[1]”
Al respecto, nos encontramos ante un caso que lo falso termina protegiendo al tercero C y el propietario original A es despojado de la propiedad sin un motivo legítimo aparente. Sin embargo, C tampoco puede estar seguro que su propiedad no va a ser transferida de forma fraudulenta, por más que la haya inscrito en el registro. Por consiguiente, al proteger lo falso, terminamos amparando un hecho fraudulento. La fe pública registral aplicada a estos supuestos sobre falsificación resulta poco razonable y absurda pues le quitas a un propietario inscrito legítimo su propiedad para dársela a un tercero de buena fe, quien en un futuro puede ver perjudicado su derecho de la misma forma que el primero.
En este sentido, entendemos que la fe pública sólo es razonable cuando el perjudicado participa de alguna u otra manera, le es imputable la pérdida o tiene culpa. Por ejemplo:
A vende a B, que inscribe, pero con el vicio de simulación absoluta, y luego B vende a C, actuando C de buena fe.
En este supuesto: Encontramos a dos partes (A y B) donde A simula un contrato de compraventa con B; haciendo una ponderación sobre mejor derecho de propiedad, la protección de la fe pública registral si resulta razonable en este caso, A responde por haber originado la falsa apariencia de convertir a B en propietario, lo que a su vez propicia el engaño al tercero de buena fe C. Obviamente, la posición jurídica preferente es la de C, pues su buena fe se valora positivamente frente al dolo de A. Evidentemente, estamos ante un caso de Dolo vs. Buena Fe registral. Cualquier caso donde el propietario original tenga responsabilidad se va a preferir la buena fe. Sin embargo, en los casos de falsificación resulta irracional preferir la Buena Fe Registral porque no puedes proteger la propiedad cuando el que sufre la pérdida o el despojo no tiene culpa.
Por tanto, en la línea antes expuesta, no es difícil afirmar que el principio de fe pública registral, tal como lo tenemos legislado, algunas veces se utiliza para que los falsificadores de documentos o suplantadores de identidad perjudiquen a los propietarios de los predios, privándolos de la titularidad de dominio. Y, sea en contubernio o no, aquéllos procedan a transferir la propiedad del predio a terceros, sin que los propietarios originales puedan, después, recuperar ese derecho pues los terceros siempre tendrán la posibilidad de invocar la fe pública registral. Y con esto, con fe pública registral de por medio, los propietarios originales irremediablemente perderán el derecho de propiedad de una manera “especial”, y no obstante que la Constitución proclama que ese derecho es inviolable.
En este orden de ideas, creo que se hace necesaria una restructuración del principio de fe pública registral, precisándose que este principio no puede oponerse cuando se trata de supuestos de falsificación de documentos traslativos de dominio y/o suplantación de la identidad del verdadero propietario.
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BIBLIOGRAFIA
GONZALES BARRÓN, G. “LA FALSIFICACION: NUEVO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD Critica a los tribunales que amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario.” Editorial Gaceta Jurídica. Primera Edición . Lima- Perú
GONZALES BARRÓN, G. CONFERENCIA: “LA FALSIFICACIÓN: NUEVO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD”
- https://www.youtube.com/watch?v=a5NVXuMTA28
- https://www.youtube.com/watch?v=yX9A-Xpl8U8
- https://www.youtube.com/watch?v=X6pSm5Xx040
- https://www.youtube.com/watch?v=stuii5O1adI
- https://www.youtube.com/watch?v=dqX_oi7fWXQ
[1] GONZALES BARRÓN, G. “LA FALSIFICACION: NUEVO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD Critica a los tribunales que amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario.” Editorial Gaceta Jurídica. Primera Edición. Lima- Perú 2015 pp.83-89 Dentro de este acápite, el autor ejemplifica mediante diferentes casos de cómo se transmite la propiedad a un tercero de forma fraudulenta. Resaltando que la falla del sistema se encuentra en los funcionarios (notarios, registradores) que tuvieron en sus manos el titulo falso, y que por descuido o dolo, inscribiendo el acto fraudulento.